中國消費者報報道（記者孫蔚）房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)流傳一句話“有了業(yè)委會，房價翻一倍”。居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司被稱為社區(qū)治理的三駕馬車，若業(yè)委會處于缺席狀態(tài)，則小區(qū)亂收費、環(huán)境臟、停車亂、治安差等問題無法根治。然而，長期以來，成立小區(qū)業(yè)委會是個“老大難”的問題。如今，隨著新版《北京市物業(yè)管理條例》正式實施，將有效破解業(yè)委會成立難題。
業(yè)委會比例不高
不久前，北京東三環(huán)某小區(qū)因發(fā)生聚集性疫情成為全市焦點，也讓積累10多年“新仇舊恨”的業(yè)主們不斷吶喊：“換物業(yè)，換物業(yè)，再不換物業(yè)，房價恨不得跌得跟周圍‘老破小’一樣啦!”
但是，想換物業(yè)公司談何容易，只有先召開業(yè)主大會選舉出業(yè)委會，才能依法解聘物業(yè)公司，而這個已經(jīng)入住10多年的小區(qū)，因為小戶型多、租戶多，一直沒有成立自己的業(yè)委會。
“據(jù)住建部統(tǒng)計，全國各地小區(qū)業(yè)委會成立的比例大約為30%?，F(xiàn)在業(yè)委會成立比例最高的是上海，達(dá)到80%，但是全國也僅有上海而已，包括北京、廣州、深圳、杭州這些城市，都是在10%-30%之間。廣州市成立小區(qū)業(yè)委會的比例是25%，嚴(yán)格地講這個比例是不高的，但是在全國來看，還不算很低。”廣東省廣州市國土房管局執(zhí)法監(jiān)察支隊相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示。
業(yè)委會是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮有力的監(jiān)督作用，是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的重要載體。“從實際工作看，以前業(yè)委會成立都是政府主導(dǎo)+企業(yè)推動，缺乏業(yè)主主動參與，這往往導(dǎo)致業(yè)主自己的事情自已說了不算，存在被動管理、被動服務(wù)的問題。而推動小區(qū)管理方式的改變，有助于將業(yè)主從幕后推向前臺，變被動接受服務(wù)為主動自我管理，通過對物權(quán)的管理實現(xiàn)對全體業(yè)主的服務(wù)，從而促進(jìn)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志對記者表示。
成立門檻降低
“天氣這么熱，我家卻斷水?dāng)嚯?”近期，由于不滿物業(yè)公司未及時公示小區(qū)公共空間水電費和電梯使用費，海南省?？谑泻Ｐ湃A庭小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司起了糾紛，物業(yè)公司暫停了部分欠繳公攤水電費和電梯使用費的業(yè)主水電繳納服務(wù)，不少業(yè)主家里因此停水停電，業(yè)主多次投訴物業(yè)公司無果。“我們正在收集業(yè)主意見，準(zhǔn)備成立業(yè)委會籌備組，希望通過業(yè)委會實現(xiàn)換物業(yè)的訴求。”業(yè)主代表對記者表示。
業(yè)委會成立難，難題之一就是難以湊夠一定量的業(yè)主人數(shù)召開業(yè)主大會。為此，《條例》特別降低了成立門檻，調(diào)整了申請成立業(yè)委會的條件，讓業(yè)主們?nèi)计鹆讼Ｍ?。《條例》規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請。居民委員會、村民委員會也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請。”也就是說，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積在過半的情況下，申請成立業(yè)主大會的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，此外建設(shè)單位也被納入申請主體當(dāng)中，這一規(guī)定對降低業(yè)主大會成立門檻發(fā)揮著重要作用。
而根據(jù)此前的規(guī)定，召開業(yè)主大會并選舉業(yè)委會，對變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案;選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù);籌集、管理和使用專項維修資金等事項，需要達(dá)到“雙三分之二”和“雙過半”的規(guī)定。“雙三分之二”是指“部分事項的決定程序要求應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意”，“雙過半”是指“部分事項的決定程序應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，這兩個硬性指標(biāo)對于很多小區(qū)而言，無疑難度很大。
可組建過渡性質(zhì)管委會
此前，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意、想要更換物業(yè)公司時，可謂困難重重，因新老物業(yè)交接難引發(fā)矛盾的不在少數(shù)，這也深刻反映了業(yè)主大會、業(yè)委會成立難、運轉(zhuǎn)難、接受難的現(xiàn)實問題。耗時費力，卻無法成立業(yè)主大會或者選出業(yè)委會時該怎么辦?《條例》為廣大業(yè)主提供了一個解決的辦法：可以組建過渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會”來臨時補位，這也是此次修訂的一大亮點，將有利于解決當(dāng)前業(yè)委會成立率低的難題?！稐l例》規(guī)定，組建物業(yè)管理委員會主要是為了組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。有下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會：一是不具備成立業(yè)主大會條件;二是具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的;三是業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢導(dǎo)致的物業(yè)管理混亂問題。
此外，為了破解業(yè)委會難作為的困境，《條例》還對業(yè)委會成立條件、業(yè)委會委員的資質(zhì)要求、人員組成、選舉程序、任期、備案制度、工作職責(zé)、會議召開、退出條件、禁止性規(guī)定及行政監(jiān)管等作出了詳細(xì)的規(guī)定。
北京市石景山區(qū)人民法院房稀杰對記者表示，物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，主要職責(zé)是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，且一般任期不超過三年。這就明確了物業(yè)管理委員會只是成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的“過渡品”，而非替代品，立法仍然采取鼓勵支持成立業(yè)主大會或者業(yè)委會的態(tài)度，以更好地保護業(yè)主的合法權(quán)益。
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